Quienes tienen planes de comprar apartamento o casa, nueva o usada, sea para vivir o como inversión, este resulta un momento óptimo para hacerlo, según las señales que arrojan los análisis de La Lonja de Propiedad Raíz, gremio inmobiliario local y regional.
En el caso de la vivienda nueva, ha tenido un incremento de precios que promedia solo 1,7 por ciento durante el primer semestre en el Valle de Aburrá. “Es una cifra coherente que muestra estabilización, luego de cinco años de unos crecimientos altos, cercanos al 7 por ciento y hay tranquilidad porque la oferta se mantiene dinámica”, explicó Federico Estrada García, gerente de la Lonja, en entrevista con EL COLOMBIANO.
El más reciente informe reportado por Galería Inmobiliaria al gremio, señala que a junio se vendieron 12.241 unidades nuevas, un incremento de 41 por ciento frente a igual periodo de 2014. Sobresale la adquisición en Bello (3.324 unidades), superando a Medellín (3.239), Sabaneta (2.063) y Envigado (1.300).
Esta alta demanda fue impulsada por la adquisición de vivienda de interés social (VIS, menor a 87 millones de pesos), que se duplicó frente al primer semestre de 2014 y que corresponde a un 50 por ciento de los techos propios nuevos adquiridos.
“Ha sido un año atípico en la producción de VIS, promovido por auxilios entregados en los programas del Gobierno, así como un mayor desembolso de créditos hipotecarios a familias de bajos ingresos”, interpretó García.
En todo caso, si los precios tienden a estabilizarse, la demanda sí se mantendrá dinámica y no solo por el crecimiento en los ingresos de la clase media y segmentos populares, sino por la oferta disponible.
Según Galería Inmobiliaria, en el Valle de Aburrá al cierre del primer semestre había 17.792 unidades disponibles en 363 proyectos y que suman 1,2 millones de metros cuadrados. Este indicador solo es superado en el país por Bogotá, sumado a municipios aledaños, con 22.042 unidades.
Además los planes de compra también se impulsarán con el último Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo (Pipe 2). A partir de 2016 se habilitaron 50 mil cupos para el subsidio a la tasa de interés (de 2 a 3 puntos efectivo anual) para la compra de vivienda nueva no-VIS (entre 87 y 215 millones de pesos),
Sobre vivienda usada
En el caso de la vivienda usada, no hay un corte semestral de incremento de precios, pero el dirigente gremial es de la idea de que habrá este año un crecimiento en su costo en torno a la inflación, luego de cuatro años con incrementos que rondaron el 7 por ciento.
Esto quiere decir que al cierre de 2015 el precio de la vivienda usada, en promedio, se incrementará en torno al 4 por ciento que espera el consenso de analistas del mercado.
Al consolidar vivienda nueva y usada, el Índice de Precios de propiedad Raíz (Ippr) de la Lonja, luego de monitorear 75 mil inmuebles en 26 barrios de Medellín, Bello y Envigado, arrojó al año pasado un crecimiento de precios en apartamentos de 6,37 por ciento, mientras las casas lo hicieron a 7,98, en promedio (ver gráfico).
–¿Es tan buen negocio hoy comprar vivienda nueva como usada?
–Es difícil generalizar y en el caso del Valle de Aburrá la vivienda usada no le compite a la nueva. La decisión depende de cada comprador y su disponibilidad de dinero para invertir. El principal beneficio para quien busca vivienda nueva en el segmento medio es el tiempo que ganan para cumplir con su cuota inicial, pues si compra sobre planos tiene entre 12 y 18 meses para pagarla –responde Estrada García.
Agrega que comprar vivienda usada exige una mayor disponibilidad de recursos, aunque se pueden encontrar mejores ubicaciones, tamaños de área e, incluso, acabados.
“Pero están los inversionistas que siempre dirán que nuevo es nuevo y es posible que la valorización aumente más en una zona de desarrollo que en una ya consolidada”, responde el gerente de la Lonja.
¿Y los arrendamientos?
Otro indicador de la dinámica de la vivienda es el arrendamiento, situación en que se encuentra el 34 por ciento de las unidades habitacionales del Valle de Aburrá. Además, de cada 100 viviendas nuevas, el 23 por ciento son compradas por inversionistas, lo que alimenta el mercado de arrendamientos, aclara Estrada.
Así las cosas, el monitoreo de la Lonja solo para Medellín, Envigado y Bello arroja que a junio, en promedio, hay 2,1 viviendas usadas en arriendo por una que está a la venta.
Frente al primer semestre de 2014, la oferta en venta consolidada en los tres municipios se ha reducido 22,7 por ciento, impulsado por el descenso de Medellín (-25,4 por ciento), el doble de la contracción de Envigado (-12,9 por ciento), aunque en Bello aumentó la disponibilidad en 23,2 por ciento.
En el caso de la oferta en arriendo, los datos de la Lonja arrojan que la contracción total es de 20,6 por ciento, de nuevo impulsada por Medellín (-23,9), pero le hace sobrepeso el auge edificador de Bello, donde aumenta en 51,4 durante el último semestre, aunque en Envigado cae en 14,4 por ciento.
Por último, que se mantenga la buena dinámica de los tres mercados descritos, también dependerá de cómo evolucione la renovación urbana de amplias zonas consolidadas en Medellín, básicamente en torno al eje del río y los macroproyectos (ver recuadro) que surjan a partir del proyecto municipal de transformación en esa zona.
POR JUAN FERNANDO ROJAS T. | PUBLICADO EL 26 DE JULIO DE 2015
